长沙住房公积金个人贷款管理办法

2018-01-25 14:14     来源:社保100     阅览数:1082

第一章 总 则

第一条 为规范住房公积金个人贷款行为,统一业务操作,提高工作效率,防范和控制贷款风险,根据国务院《住房公积金管理条例》、《长沙市住房公积金管理条例》等规定,制定本管理办法。

第二条 在本市行政区域内购买、建造、翻建或大修普通自住房申请住房公积金个人贷款适用本管理办法。

第三条 长沙住房公积金管理中心(以下简称管理中心)授权铁路分中心和各管理部(以下简称管理部)承办住房公积金个人贷款业务。

第四条 管理中心应当强化住房公积金个人贷款风险管理,保障资金安全,并推动住房公积金个人贷款业务办理服务质量的提升,创新服务模式,建立标准化服务机制。

第二章 贷款对象和条件

第五条 住房公积金个人贷款包括以下六个种类:

(一)期房贷款;

(二)现房贷款;

(三)二手房贷款;

(四)商业银行住房贷款转住房公积金个人贷款;

(五)建造住房贷款;

(六)翻建、大修住房贷款。

第六条 在管理中心或在与管理中心签订异地贷款合作协议城市的住房公积金管理中心(以下简称异地管理中心,不含省直住房公积金管理中心)正常缴存住房公积金的职工和在本管理中心正常缴存的灵活就业人员可以申请住房公积金个人贷款。

第七条 借款人申请住房公积金个人贷款应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)住房公积金正常缴存6个月以上;

(三)信用良好,收入稳定,有偿还贷款本息的能力;

(四)未超过国家规定的法定退休年龄;

(五)购买、建造、翻建、大修普通自住房一年以内提出申请,以签订购房合同或建设工程施工许可证批准之日起计算。其中商业银行住房贷款转住房公积金个人贷款须在商业银行住房贷款结清后30日内提出申请;

(六)具有管理中心、担保公司认可的资产设定抵押,同意选择管理中心规定的偿还和担保方式。

第八条 借款人按照管理中心住房公积金缴存规定连续不间断足额缴存6个月以上方能申请住房公积金个人贷款:

(一)申请贷款日、放款日与最近一个月住房公积金缴存日的时间间隔均应当不超过两个月;

(二)办理住房公积金提取(含划拨还贷或对冲还贷)后,需再正常缴存6个月以上方可申请;

(三)办理了住房公积金账户异地转移手续的,异地连续缴存满6个月,不间断在我中心缴存1个月以上即可申请住房公积金个人贷款;异地连续缴存未满6个月或缴存不连续的,仍需在我中心连续缴存6个月以上方可申请贷款。

第九条 借款人申请住房公积金个人贷款时存在下列情形之一的,不予贷款:

 (一)借款人或其配偶已办理住房公积金个人贷款尚未结清的;

(二)借款人或其配偶的住房公积金已为他人提供贷款担保,且被担保人的贷款尚未结清的;

(三)借款人家庭(指夫妻双方,下同)现有一套住房产权面积超过144再购(建)房或借款人家庭购买第三套以上住房的;

(四)借款人家庭住房注销2次,且2次注销住房产权面积均超过144或已有3次以上住房注销记录再购(建)住房的;

(五)借款人家庭购买、建造、翻建、大修同一套普通自住房已申请提取住房公积金的;

(六)购买别墅、商业用房、商住两用住房、投资投机性住房的;

(七)异地商业银行住房贷款转住房公积金个人贷款的;

(八)借款人或其配偶个人信用信息存在以下负面信息之一的:

1.存在因信用不良被起诉记录的;

2.当前贷款存在逾期或担保人代还的;

3.为他人贷款担保且未结清的;

4.贷记卡当前存在逾期的;

5.单笔贷款存在连续逾期超过6期记录(助学贷款除外);

6.单笔贷款存在累计逾期超过24期记录(助学贷款除外)。

(九)借款人或其配偶住房公积金账户已被冻结、记入管理中心不良行为登记的;

(十)集体土地性质的房产的;

(十一)产权有异议的房产的;

(十二)法律、法规规定不能设定抵押的房产。

第三章 贷款利率、期限和额度

第十条 贷款利率按中国人民银行的规定执行。住房公积金个人贷款期限在1年(含)以内的,实行合同利率,遇法定利率调整不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整时,于次年11日按相应利率档次执行新的利率规定;借款人家庭购买第二套住房申请住房公积金个人贷款,利率按基准利率上浮10%

第十一条 贷款期限的确定:

(一)住房公积金个人贷款期限最短不得少于1年;

(二)贷款期限最长不超过30年;

(三)贷款期限不得超过借款申请人办理贷款时至法定退休年龄的工作年限。男性职工、干部为60周岁,女性职工、干部统一按55周岁(县处级以上干部为60周岁)计算;

(四)贷款期限不超过房屋剩余的国家规定使用年限。

第十二条 住房公积金最高贷款额度为60万,根据长沙市住房公积金管理委员会的决定适时进行调整。

第十三条 借款人家庭的可贷额度,在最高贷款额度内按照其住房公积金缴存年限、缴存额、购建房、家庭收入等方面情况进行测算,取测算结果的最低值。如住房公积金个人贷款额度不足,借款人可以申请组合贷款。

第十四条 按住房公积金缴存年限和缴存额测算可贷额度,可贷款额度=(住房公积金月缴存额×12×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额)×2

(一)借款人配偶在管理中心或异地管理中心或省直住房公积金管理中心缴存住房公积金,借款人申请合并测算配偶住房公积金可贷额度的,如借款人配偶连续缴存住房公积金满6个月,可以按双方可贷款额度之和测算;

(二)可贷额度按“可贷额度公式”测算低于20万元的,其住房公积金最高贷款额度按20万元核定。

第十五条 按购建房情况测算可贷额度:

(一)借款人家庭首次购买自住房的,住房公积金个人贷款额度最高不超过购房总价款的80%

(二)借款人家庭现有1144以下住房,或现无房但有2次住房注销记录(其中1套面积在144以下)未使用个人住房贷款或相应购房贷款已结清,为改善居住条件再次申请住房公积金个人贷款购买普通自住房的,住房公积金个人贷款额度最高不超过购房总价款的80%,贷款利率按基准利率上浮10%。相应购房贷款未结清的,住房公积金个人贷款额度最高不超过购房总价款的60%,贷款利率按基准利率上浮10%

(三)二手房购房总价的认定以契税完税证明记载内容为准,商业银行住房贷款转住房公积金个人贷款,贷款额度不超过原商业银行住房贷款所剩本金余额。

第十六条 按借款人家庭收入情况测算可贷额度。借款人的月工资收入按住房公积金缴存基数推算确定,配偶未缴存住房公积金的月工资收入由工作单位出具证明确定。住房公积金个人贷款月还贷本息不得超过家庭月工资收入的50%。借款人当前有其他贷款的,同时纳入月还贷本息测算。

借款人申请住房公积金个人贷款时,缴存基数调整不足6个月的,按该借款人缴存基数调整前月缴存额计算可贷额度,调整满6个月以上的,按调整后月缴存额计算可贷额度。

未婚借款人购买首套自住房申请住房公积金个人贷款,测算出月还贷额高于缴存基数50%时,可按长沙市统计局公布的上年度城镇在岗职工月平均工资测算月还款额。

第十七条 借款人以共有产权房屋(夫妻共有除外)申请贷款时,以借款人所占该房屋产权份额计算最高可贷额度。共有产权的份额按《房屋所有权证》或《不动产权证书》上记载的内容为准;尚未出具《不动产权证书》的,按商品房买卖合同上记载的内容为准。共有产权份额没有明确的,按共同共有确定。

第四章 贷款程序

第十八条 借款人申请住房公积金个人贷款应提供以下基本资料(原件及复印件):

(一)《住房公积金个人借款申请表》;

(二)借款人夫妻双方身份证、户口本;

(三)婚姻状况证明:已婚者提供结婚证,离婚者提供离婚证、民政部门盖章的离婚协议书或法院生效判决书,以上两类婚姻状况借款人及未婚借款人均需签订《住房公积金业务声明书》;

(四)配偶未缴存住房公积金的提供工作单位出具的收入证明和近3个月的银行工资流水或纳税证明,月收入超过5000元的,应当提供纳税证明。以现金形式发放工资的,应提供近3个月的工资单;

(五)在异地管理中心缴存的借款人应提供近2个月的住房公积金缴存基本情况、近6个月缴存流水、异地贷款情况证明和夫妻双方在缴存地近1个月的全部房屋产权信息证明。

第十九条 借款人申请住房公积金个人贷款应根据不同贷款种类提供如下资料(原件及复印件):

(一)期房贷款。提供《购房合同》(经房屋产权管理部门备案,下同)和购房首付款增值税普通发票(税务部门监制收据,下同)。

(二)现房贷款。提供《不动产权证书》、《购房合同》、购房增值税普通发票及契税完税证明。

(三)二手房贷款。提供《不动产权证书》、《购房合同》及契税完税证明。

(四)商业银行住房贷款转住房公积金个人贷款:

1.所购房屋设定抵押。借款人符合住房公积金个人贷款条件的,先到银行办理商业银行住房贷款提前还清,提供结清单、最后一次还贷回执、本套房屋的《不动产权证书》;

2.其他房产设定抵押。提供原商业银行住房贷款的《借款合同》、《购房合同》、商业银行出具的贷款余额对账单和同意提前还清证明以及用于设定抵押房屋的《不动产权证书》、《房屋价值议定书》。

(五)建造住房贷款。提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、工程预算、费用支付凭证、建房30%自筹资金凭证,要求建造住房主体封顶。用其他房产设定抵押的,提供该房屋的《不动产权证书》和房屋所有权人同意抵押的书面文件以及《房屋价值议定书》。

(六)翻建、大修住房贷款。提供县级以上住建部门或具备资质的鉴定机构出具的CD级《危房鉴定书》、《不动产权证书》、《房屋价值议定书》和施工单位签订的施工合同及工程预算、大修翻建房屋费用支付凭证。

第二十条 借款人家庭住房套数认定原则上以住房公积金缴存地房屋产权信息查询结果为准,异地贷款住房套数的认定原则上以住房公积金缴存地和购房地的房屋产权信息查询结果之和为准。个人信用信息显示的未结清住房贷款对应的房产,在住房公积金缴存地和购房地以外的,也应计入借款人家庭住房套数。

借款人家庭已注销的房产,其中1套不论产权面积大小不计入家庭住房套数,其他均需计入借款人家庭住房套数,因拆迁产生的房屋注销记录不予计算。

借款人家庭住房套数认定包含借款人和配偶名下所有房产,不论产权归属为婚前一方财产或双方共同财产,且包含除夫妻共有以外其他共有形式的房产。因离婚致使房屋产权已过户,不归属借款申请人的,此房屋不计入借款申请人家庭住房套数,但该房屋在婚姻期间申请了住房公积金个人贷款且目前尚未结清的,须计入借款申请人家庭住房套数。

第二十一条 管理中心查询借款人家庭的个人信用信息应严格遵守中国人民银行关于个人信用信息管理规定,建立住房公积金个人贷款个人信用信息查询台账,逐笔登记,并对异议处理情况予以记载。

为查明借款人家庭住房贷款使用情况,借款人及其配偶须签订《个人征信授权书》,授权管理中心查询个人信用信息。

借款人个人信用信息中贷款、贷记卡和准贷记卡存在负面信息的,须签署《长沙住房公积金个人贷款履约还贷承诺书》。

第二十二条 住房公积金个人贷款实行初审、复审和审批三级审批。管理中心审批同意后,管理中心、借款人和担保公司签订《住房公积金个人借款及抵押担保合同》。借款人向不动产登记管理部门办理产权抵押登记手续后,管理中心发放贷款。

第五章  贷款担保

第二十三条 住房公积金个人贷款担保采取住房抵押加专业机构保证的方式。担保责任范围包括住房公积金个人贷款本息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权等费用。

第二十四条 住房抵押的设定。

(一)原则上以所购房屋设定抵押;

(二)所购房屋不能设定抵押,用其它房产设定抵押的,该房屋需能在所购房屋行政区域内办理抵押,且不属于拆迁范围,房屋产权没有异议;

 

(三)未成年人的房产不能用作他房设定抵押(含共有产权)。

第二十五条 借款人以共有产权房屋设定抵押的,须征得其他共有产权人的同意,并签订抵押合同,办理抵押登记。

第二十六条 具有专业担保资质的担保公司为借款人的贷款提供全程全额保证,在借款人不能履约偿还贷款时承担连带责任。

第六章 贷款偿还

第二十七条 住房公积金个人贷款期限为1年的,实行到期一次性还本付息,利随本清。贷款期限在1年以上的,按月分期归还贷款本息。借款人可以选择等额本息或等额本金的还款方式。

第二十八条 借款人自受托银行放款之日的次月起进入还款期,还款日为每月20日。借款人可以在每月还款日前到受托银行偿还贷款本息或委托受托银行通过还款银行卡、存折等方式代扣。

第二十九条 借款人正常偿还住房公积金个人贷款12期后可以申请提前结清贷款或提前偿还部分贷款。

()提前结清贷款。借款人提前偿还全部贷款本息的,应在每月114日向管理部填报《住房公积金个人借款提前还贷申请审批表》,经管理部批准以及担保公司、受托银行核对后,可以提前一次性归还全部贷款本息。

借款人在受托银行办理提前还款手续后,需当天工作时间内将受托银行出具还款结清凭证等还款证明材料返还管理部确认。

因抵押物被拍卖等特殊情况贷款需提前还清的,由法院提供相关法律文书,可提前结清贷款余额。

()提前偿还部分贷款。借款人提前偿还部分贷款本息的,应向管理部填报《住房公积金个人借款提前还贷申请审批表》,经管理部批准后,可以提前偿还部分贷款本息。提前偿还部分贷款次数不得超过4次,每次金额不低于5万元。

借款人申请提前偿还部分贷款的,管理部根据提前偿还部分贷款后的贷款余额重新制定借款人还款计划,并告知借款人足额将还款金额存入约定还款账号。

第三十条 借款人及其配偶在住房公积金贷款期间可以申请办理住房公积金对冲还贷业务,即住房公积金账户余额冲抵每月还款额和用于提前结清贷款或提前偿还部分贷款。

第三十一条 住房公积金对冲还贷用于每月归还贷款:

(一)借款人及其配偶可以在签订《住房公积金个人借款及抵押担保合同》时与管理中心一并签订《住房公积金对冲还贷协议》,也可以在贷款期间分别与管理中心签订《住房公积金对冲还贷协议》,并从签订协议后下一期还款开始执行;

(二)每月对冲还贷一次,对冲还贷时间为每月20日,住房公积金账户余额直接冲抵住房公积金月还贷额,当借款人及其配偶住房公积金账户余额不足时,不足部分从还款银行卡(存折)中补充,未偿还贷款记为逾期;

(三)在贷款期间办理住房公积金月对冲还贷需提供:借款人身份证,需同时冲抵配偶个人住房公积金账户余额的,提供配偶身份证、结婚证。

第三十二条 住房公积金对冲还贷用于提前结清贷款或提前偿还部分贷款:

(一)借款人及其配偶个人住房公积金账户余额大于或等于剩余贷款本金或提前部分还款金额时,可申请办理提前结清贷款或提前偿还部分贷款;

(二)办理对冲还贷用于提前结清贷款的,可一次性用住房公积金账户余额冲抵全部剩余贷款本息;

(三)办理对冲还贷用于提前偿还部分贷款的次数不得超过4次,每次金额不低于5万元;

(四)办理对冲还贷用于提前结清贷款或提前偿还部分贷款需提供:借款人身份证,需同时冲抵配偶住房公积金账户余额的,提供配偶身份证、结婚证;填报《住房公积金个人借款提前还贷申请审批表》。

第三十三条 借款人结清全部贷款本息和相关费用后,将受托银行提供的还款结清凭证提交给管理部,管理部核准后将《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《不动产登记证明》或《房屋他项权证》、《不动产登记申请书》、《授权委托书》、《抵押权消灭的证明》交付给借款人,经档案管理员和借款人签字确认后,借款人即可到不动产登记管理部门办理住房抵押注销手续。

第七章 合同变更及违约责任

第三十四条 在贷款期间内,经借贷双方和担保公司同意,可以对原《住房公积金个人借款及抵押担保合同》约定的部分内容进行变更和补充,主要包括还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更。

主借款人和经公证的受托人才能申请变更原合同内容,主借款人死亡的,可由其继承人申请。

住房公积金缴存不正常和住房公积金个人贷款存在当前逾期的借款人可以申请变更还款账户,但不能申请变更还款方式和贷款期限。异地管理中心缴存的借款人不能申请变更原合同内容。

第三十五条 还款账户变更

(一)贷款期间,因借款人用于还款的银行卡(或存折)丢失、损坏等原因需要变更合同约定的还款账户的,借款人应向贷款管理部提出变更申请。

(二)原则上变更后的银行卡账户名必须与主借款人一致,主借款人死亡、离婚等特殊情况下可以申请变更或增加还款关联人和还款账号。因离婚原夫妻一方申请变更还款账户的,原夫妻双方应同时到场办理。主借款人死亡的,全部继承人应同时到场办理。

第三十六条 还款方式和贷款期限变更

借款人正常还款1期后可以申请变更还款方式,选择等额本息或等额本金,正常还款12期后可以申请变更贷款期限,延长或缩短原贷款期限,但在贷款期限内只能分别申请变更还款方式和贷款期限1次。

管理中心应对借款人的贷款额度和还贷能力重新进行测算,符合变更条件的方能变更。管理中心根据贷款变更当期余额和剩余期限、利率制定新的还款计划并告知借款人。

第三十七条 借款人申请变更原合同内容应提供如下资料:

(一)身份证明资料:办理人身份证,受托人需提供经公证的授权委托书,继承人需提供法院生效判决书或公证书,离婚夫妻提供离婚证、民政部门盖章的离婚协议或法院生效判决书。

(二)变更证明资料:《住房公积金个人借款及抵押担保合同》,申请变更还款账户的提供变更后的银行卡,申请变更还款方式和贷款期限借款人的配偶未缴存住房公积金的按照本管理办法第十八条第(四)项内容提供资料。

第三十八条 借款人申请变更原合同内容,经管理部审核同意后,借款人、管理部、担保公司三方签订《住房公积金个人贷款补充协议》一式三份,管理部将《住房公积金个人贷款补充协议》扫描后归档。

第三十九条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人可以继续履行借款人签订的借款合同约定的义务。

第四十条 借款人在贷款期限内,有义务配合管理中心、担保公司、受托银行对贷款使用情况进行监督检查。

第四十一条 借款人有下列情形之一的,管理中心有权提前收回部分或全部贷款,并追究借款人违约责任。

(一)借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料的;

(二)抵押物毁损不足以清偿贷款本息,或质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新抵押(质)物的;

(三)借款人不按照借款合同规定用途使用贷款的;

(四)未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵(质)押的;

(五)借款人拒绝或阻挠管理中心、担保公司、受托银行对贷款使用情况进行监督检查的;

(六)其他由于借款人原因,影响借款偿还或损害管理中心利益的;

(七)管理中心与借款人约定的其他情况。

第四十二条 借款人未按借款合同规定偿还贷款本息时,贷款逾期部分按中国人民银行有关规定计收利息和逾期罚息。

第四十三条 借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的,以及借款人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或移居国外,其合法继承人或受遗赠人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的,管理中心有权会同有关部门处置抵押物、质物,并要求担保公司或其它保证人承担连带保证责任。

第四十四条 按照有关规定处置抵押物或质物,所获价款按下列顺序分配:

(一)支付抵押房产拍卖费和处置抵押房产的其他费用或处置质物的相关费用;

(二)扣除抵押房产应缴纳的税款;

(三)归还借款人所欠住房公积金个人贷款本息和逾期罚息;

(四)归还担保公司代偿的逾期贷款和罚息;

(五)剩余金额退还抵押人或质押人。

处分抵押物或质物所得价款不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金时,由担保公司负责代偿不足部分,担保公司代偿后有权向借款人追索。

第八章 附 则

第四十五条 在本市限购区域范围内购房按照《关于调整住房公积金个人贷款政策的通知》(长金管委〔20172号)文件的规定执行。

第四十六条 本管理办法中“以上”、“以下”包含本数,“超过”不包含本数。

第四十七条 住房公积金组合贷款按照《长沙市住房公积金个人住房组合贷款管理办法》(长金管发〔201611号)文件执行。

第四十八条 本管理办法实施后,对冲还贷业务替代原划拨还贷业务,管理中心不再受理新的划拨还贷申请,但原划拨还贷协议继续有效。

第四十九条 铁路分中心可参照本管理办法,根据铁路职工申请贷款的实际,制定新的贷款管理规定。

第五十条 本管理办法有关条款遇国家、省及市政策调整时作相应调整。

第五十一条 本管理办法自公布之日起施行,原《关于调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例的通知》(长金管发〔201524号)、《关于规范住房公积金个人贷款部分业务的通知》(长金管发〔201614号)、《长沙住房公积金个人贷款变更业务细则》(长金管发〔20171号)文件废止,凡以前规定与本管理办法不一致的,按本管理办法执行。

第五十二条 本管理办法由长沙住房公积金管理中心负责解释。


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