“房贷年龄限延长至80岁”再引热议!真相是什么?

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“房贷年龄限延长至80岁”再引热议!真相是什么?

2023-02-13 14:14 · 新京报贝壳财经 · 566人阅读

  文|中原地产首席分析师张大伟

  近日,网传广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”,引发市场广泛关注。

  根据最新消息,目前中信银行南宁分行已于2月10日正式下发通知,将个人住房按揭贷款借款人的年龄期限从原先的70岁调整至80岁。即便是年满50周岁的购房者,只要符合贷款条件均可按最高30年期限申请房贷。

  这件事的真相是什么?2月13日,新京报贝壳财经记者致电南宁市多家银行求证获悉,目前,多家银行并未接到通知。

  针对“贷款人最长可贷到80周岁,银行的风险又该如何控制?”的这一疑问,有银行工作人员表示,这是一款“接力贷”产品,顾名思义就是父母和子女两代人接力还款。

  他表示,“我们对贷款申请人的资质审核会比较严格,同时还要求指定其子女作为共同还款人,贷款人和共同还款人都必须具备还款能力。一旦贷款人丧失还款能力,其子女就要承担相应的还款义务。一般来说,非常优质的客户才能获批。”

  对于市场来说,基本没有影响,因为贷款最长年限没有变化。这样月供就没有什么影响。

  对于部分中老年购房者来说,可能降低月供压力,延长还款周期,有可能出现部分50-60岁左右的改善购房家庭选择接力贷,父子合力还款的可能性。

  整体看,这个政策对市场影响不大。

  合计不超过80年,也就是50岁依然可以贷款30年,对于市场来说,部分改善购房人群的确因为还款年限增加,而提高借款能力.

  影响最大的是45-55岁人群,但这部分人群已经不是主力购房人群。目前看,市场90%以上购房人群集中在70-80后。这一政策基本没有影响。

  相比较接近退休年纪能不能继续贷款,购房者更关注利率折扣变化,和贷款年限的变化。

  到底什么是接力贷?接力贷对谁有影响?

  所谓“接力贷款”是指当借款人贷款年限受限或偿还贷款能力有限时,可以以借款人的亲属(父母、子女及其配偶)作为共同借款人或担保人向银行申请贷款购买住房,所购住房归一方或者各方共同所有。在该业务中,借款人与其成年子女作为共同借款人,子女已婚的,其配偶也作为共同借款人。

  首先,必须明确,在中国买房不论在银行是不是几代人共同抵押还贷,实际都是共同还贷!

  所以严格来说,对于全中国买房人来说,都是接力贷,中国人买房和国外不一样,中国人买房都是以家族形式购房,父母习惯会帮子女。

  其次,什么人会用接力贷?

  出现接力贷的原因是因为贷款人的还款能力或者还款时间不足,那么需要接力贷的原因基本都是因为还款人的年限不够再还30年!

  也就是说,不论是接力贷还是普通按揭贷款,房贷的贷款上限都是30年,不存在贷款子子孙孙无穷尽的情况。

  从市场交易实际情况看,用接力贷的一般都是子女购买第二套房,因为属于改善需求,不能再享受首套房的低首付和低利率,借用了父母的名义。当然也有少部分是借用刚成年的子女,刚18岁,还未工作。

  只要是正常工作的年轻人,根本不用接力贷,因为现在银行机构对收入证明审核并不严苛。

  简单的总结一下,使用接力贷的购房者基本都是因为改善。

  接力贷与炒房什么关系?众所周知,按揭贷款,特别是二套房贷款利率非常高,当下基本在6以上,而经营贷在3-4,所以最近几年,炒房客用贷款的话,基本都会用经营贷,很少人会考虑用房贷按揭。用接力贷的基本都是真实的改善需求,因为严格的二套房贷政策,所以选择了使用子女或者父母的首套房资格。很少会是炒房客,因为手续相对复杂,而且征信会有记录。

  第三,当下楼市并不热,购房者相对理性。

  对于房地产市场来说,是不是买房短期看政策,中期看政策,长期还是看政策。大部分城市都属于楼市低迷中,这种情况下,市场不存在炒房的氛围,而接力贷等更多是因为银行创新。

  2022年来,全国楼市调控政策全面转向,从政策效果上看,购房者置业信心尚未恢复,市场活跃度仍显不足。整体看,2022年开年房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向,随着信贷政策的稳定,各地房地产稳楼市政策频繁发布,最典型的政策内容是信贷首付降低、公积金政策宽松,人才补贴,购房补贴。从中央部委到地方省市,都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看,随着政策底部的出现,市场成交的底部也逐渐开始接近。

  简单的总结一下,房贷依然算是大行的优质产品。而这种放宽的型号,对于市场来说,肯定会给一部分人加杠杆的机会。背后也的确看出银行对房地产的依赖。

  贷款上限到80岁或者接力贷并不可怕,因为使用的都是改善需求,而且都是因为严格的二套房首付政策。真正可怕的是经营贷等购房,抢占了企业信贷资金。

  编辑 陈莉 校对 陈荻雁

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