干货！德阳“商转公”相关问题解答-社百网(社保100)

我的房贷到底能不能“商转公”？我的商贷余额还有很多，商转公”的话还能贷好多？我是异地缴存职工，能不能“商转公”？……“商转公”相关问题解答！

关于房屋套数认定

1.首套房：无住房贷款记录的，认定为购买首套住房。1-5年利率2.6%，6-30年利率3.1%。

2.二套房：有一笔公积金贷款记录的、仅有商业住房贷款记录的、有一笔公积金贷款记录且有商业住房贷款记录的、夫妻双方婚前各有一笔公积金贷款记录的，这几种情况认定为购买第二套住房。1-5年利率3.025%，6-30年利率3.575%。

3.商转公贷款的商贷记录，不纳入房屋套数认定。

举个栗子

A是德阳市罗江区公积金缴存职工，已申请两次住房公积金贷款，第三次在中江购房时因不能再申请公积金贷款而选择了商业贷款，A可不可以将第三次购房的商贷申请商转公？

答：不可以。因为A已经申请过两次住房公积金贷款，如果再申请商转公，就按三套房认定，公积金不支持购买第三套房。

A的商业贷款为第一次住房贷款，将此住房贷款转为公积金贷款，算首套还是二套？

答：首套。商转公贷款的原商贷不计算贷款次数。

关于房屋产权和归属地

申请商转公贷款的住房在德阳行政区内并已取得产权证。

举个栗子

A是成都公积金缴存职工，在德阳购房申请了商贷，能否申请商转公？

答：可以。住房在德阳市行政区内。

A是德阳公积金缴存职工，在成都购房申请了商贷，能否申请商转公？

答：不可以。住房不在德阳行政区内。

关于办理方式

申请商转公贷款时商贷应是未结清状态，可以根据贷款人自身情况的不同选择以贷偿贷（直转）和自筹偿贷（先还后贷）的方式结清商贷余额。

举个栗子

A将商贷结清后不久，看到了商转公的政策，A还能否将结清的商贷转为公积金贷款？

答：不能。商贷未结清时才能申请商转公。

在商贷还款期间，借款人婚姻发生变化，导致所购房屋产权占有人发生变化，能否办理商转公？

答：可以。但是这种情况只能采用自筹偿贷（先还后贷）的方式，先结清原商贷，然后变更产权人，再办理商转公。

A未交公积金，婚前A办理了商贷，B有公积金，A与B结婚后，可否办理商转公？

答：可以。但只能采用自筹偿贷（先还后贷）的方式，先结清原商贷，然后变更产权人，B的占比份额不能少于50%，B作为商转公贷款的主贷人。

A有公积金，婚前A办理了商贷，B有公积金，A与B结婚后，可否办理商转公？

答：可以。如果B不占产权份额，需B签署不占产权份额依然愿意承担还款义务的承诺；如果B要占产权份额，则需先还完商贷后更改了产权所有人，再办理商转公。

父母或子女有公积金，商贷时没有父母或子女的名字，可不可以用父母或子女的公积金来办理商转公？

答：可以。只能用先还后贷的方式，变更产权，产权上必须加上父母或子女的名字，有公积金的人作为主贷人，产权份额不能少于50%。

关于灵活就业人员商转公 

连续正常缴存公积金不少于12个月的灵活就业人员可以办理商转公。

举个栗子

我有商业住房按揭贷款，但我现在还没有交公积金，是不是永远都没机会享受商转公红利？

答：不是。如果你是灵活就业人员，可以按灵活就业人员公积金缴存政策，连续足额缴存公积金不少于12个月，就可以享受商转公红利。

关于缴存时间

职工连续足额正常缴存时间不少于6个于，灵活就业人员连续足额缴存时间不少于12个月。

举个栗子

我缴存公积金1年后停缴了，已停缴5个月，我有商贷还可不可以办商转公？

答：不可以。但是你可以重新缴存，根据你的身份，按职工或灵活人员的要求缴存，达到条件后可以办理商转公。

关于商转公贷款额度

双职工最高贷款额度65万元，单职工最高贷款额度45万元。

举个栗子

A每月缴存公积金1000元，缴存基数4166元，公积金余额15000元，购买住房，申请商贷40万元，每月还本3000元，一年后商贷余额36.4万元，购买该套住房时曾提取公积金10万元支付首付款，符合商转公的所有条件，现申请采用以贷偿贷方式办理商转公，贷款15年，剩余的36.4万元商贷能否都转为公积金贷款？

答：不能，商转公贷款额度不超过25.8万元。

理由：A属于单人缴存公积金，最高贷款额度是45万元，但他的商贷余额是36.4万元，商转公贷款最多只能是36.4万元-2个月的还本额6000元=35.8万元，他曾提取10万元公积金支付该住房首付款，因而他最终可申请到的商转公贷款额度=35.8万元-10万元=25.8万元。差额部分36.4万元-25.8万元=10.6万元需A自筹资金向商业银行补足。

AB夫妻缴存公积金，每月缴存3000元，缴存基数12500元，公积金余额30000元，购买住房，申请商贷90万元，每月还本4511元，三年后商贷余额737604元，符合商转公的所有条件，现申请采用自筹偿贷方式办理商转公，贷款15年，最多能申请到多少商转公贷款额度？

答：65万元。

理由：AB夫妻属于两人及以上缴存公积金，最高贷款额度是65万元，他们的商贷余额是73.76万元，扣除2个月的还本额后的余额是72.85万元，大于最高贷款额度，所以AB夫妻最多能申请到65万元的商转公贷款额度。

为什么组合贷款的商贷部分不能转公积金贷款？为什么商贷不能转成组合贷款？

答：组合贷款的商贷部分不能转公积金贷款是因为同一套住房你已经办理了公积金贷款，不能同时享受两笔公积金贷款。

商贷不能转成组合贷款是因为无法办理抵押手续。

我现有两套商贷，可不可以将其中一套办理商转公？

答：不可以。办理公积金的基本条件是不能有未结清的住房贷款。要想商转公，只能将其中一套结清，另一套才能办理商转公。