第一章   总 则

第一条  为更好的开展住房公积金贷款业务，规范个人住房贷款业务操作与管理，有效防范和控制风险，根据中华人民共和国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、银监会《个人贷款管理暂行办法》和国务院《住房公积金管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际制定本细则。

第二条  个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向已正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。

职工购买的自住住房包括普通商品住房、经济适用住房、集资建造住房、再交易住房、危改还迁住房等住房。

第三条  职工申请公积金贷款不足的，可同时申请受托银行以自营资金配套公积金贷款提供的个人住房组合贷款。

职工购买自住住房办理的商业银行自营性个人住房贷款，所购房屋已经办妥《房屋所有权证》，并且能够办理抵押登记手续的，可以转为公积金贷款。

第四条  住房公积金贷款由天水市住房公积金管理委员会按有关规定指定，并由住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）委托承办个人住房贷款业务的金融机构（以下简称受委托银行）办理。

公积金中心应当与受委托银行签订委托协议，明确委托人与受委托人的权利与义务。

住房公积金贷款的风险由公积金中心承担，但受委托银行有过错或者违反约定的除外。

第五条  在公积金贷款业务中，公积金中心是公积金贷款的委托人和抵(质)押人，受委托银行是贷款人和受托人，提出贷款申请的职工个人和保证金缴款人是借款人和担保人。

第六条  住房公积金贷款实行贷款担保的原则。

第七条  天水市缴存职工既可以在购房所在地申请公积金贷款，也可以在公积金缴存所在地申请公积金贷款。

（一） 在天水市（包括县区）购房申请公积金贷款，用现房产证做抵押的，可在购房所在地或公积金缴存所在地申请公积金贷款，抵押物全市通用；用所购新建住房做抵押的，须在购房所在地申请公积金贷款。

（二） 在天水市以外购房在本市公积金缴存地申请贷款的，须用天水市辖区内的现房产证做抵押。

  第二章  个人住房贷款申请及需要材料

第八条  个人住房贷款申请

一、个人住房贷款对象、条件和范围

（一）具有本市常住城镇户口或有效居留身份；

（二）借款人及所在单位均按时足额缴存住房公积金，无欠缴、封存等缴存不规范现象；

（三）借款人申请时已连续缴存住房公积金6个月以上；

（四）具有完全民事行为能力并有相对稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（五）借款人及配偶名下无尚未还清的公积金个贷债务、公积金贷款担保及其他数额较大、可能影响公积金贷款偿还的其他债务；

(六) 购买自住住房的，须具有合法有效的购房合同或者协议；建造、翻建、大修住房的，须具有建设、规划、土地等有关主管部门批准的文件；

(七) 应已支付了不低于规定比例的首期购房款；建造、翻建、大修住房的，能够支付不低于建造、翻建、大修住房所需成本费用30%的首期付款或自筹资金；

(八) 异地（辖区内）缴存职工须提供当地中心出具的《住房公积金缴存及无公积金贷款证明》；

（九）借款人家庭成员具有夫妻关系的，无论购房合同由谁署名，均可由具备条件的一方申请贷款；借款合同由直系亲属共同署名的，可在任一符合公积金贷款条件的一方名下申请贷款；

（十）同意按照公积金中心和受委托银行认可的担保方式进行担保。

二、贷款额度

公积金个人住房贷款最高额度为50万元。具体金额按照借款人申请金额、购建住房价格和偿还能力等情况综合评估确定：

（一）不高于购房总价款80%的额度；

（二）不高于评估价70%的额度；

（三）单笔贷款额度不能超过天水市住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度，有其他银行贷款的，公积金贷款金额与其他银行贷款余额月还款本息额之和不超过借款人夫妇双方或借款人与共同还款人月收入之和的50%；

（四）公积金抵押贷款最高额度市区50万元、五县40万元；工资担保、公积金联保贷款最高额度30万元。

公积金联保贷款金额为联保公积金金额之和的三倍且不得超过规定的最高贷款额度。

三、贷款期限

公积金贷款期限最长不超过30年。借款人年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄。对距法定退休年龄剩余年限在10年以内的职工确需延长贷款期限的，本人申请，经审核符合一定条件的可延长至法定退休年龄后5年。

公积金抵押贷款最长年限30年，保证贷款（工资保证、公积金联保）最长年限20年。

四、贷款利率

按照国家公布的同期公积金贷款利率执行。

当利率调整时，贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，实行合同利率不作调整；贷款期限在一年以上且在调整日前已经发放的贷款，年内不作调整，次年1月1日开始按相应利率档次执行。

五、贷款材料

借款人申请住房公积金贷款需向公积金中心提出申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：

（一）基本材料

1.身份证明：借款人及配偶身份证原件及复印件2份；户口簿原件及复印件2份（含户口首页及本人所在页）；如为军人，只需提供军官证作为其身份证件。（若有共同借款人，还应提供共同借款人身份证原件及复印件）

2.借款人婚姻状况证明：借款人结婚证、离婚证或未婚证明原件及复印件2份；

3.还款能力证明：收取借款人及配偶工资收入证明各1份，收取复印件1份。收入证明须附3个月的工资明细条或工资卡/折流水；对于公积金中心认为按照借款申请人收入不能满足贷款需求的，需提交有效收入证明或个人纳税证明等相关收入证明材料；单身职工也可以提供共同参与还款人收入证明；

4.资信证明：借款人及配偶通过贷款发放银行征信管理系统进行个人征信查询，并出具《个人信用报告》原件及复印件1份；

5.工资保证贷款需提供保证人的身份证明和工资收入证明；公积金联保贷款需提供借款人夫妇双方及联保人的身份证明及公积金缴存证明。

（二）购买不同类型住房所需提供的材料：

商品房、经济适用房和集资建房贷款

1. 贷款用途证明：贷款用于购买自住住房的，提供经房地产行政主管部门备案的购房合同（协议）或其他证明文件。贷款用于建造、翻建自住住房的，提供建造、翻建自住住房的工程概预算；贷款用于大修自住住房的，提供房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算；

规划部门批准文件（具体指以下手续：政府部门的立项报告、房管部门集资建房批文、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、集资建房的提供单位与个人之间集资购房协议、加盖房管部门公章的职工集资购房花名册）；

2. 首付款（自筹资金）证明：购买新建住房，提供售房单位出具的发票或收据；购买再交易住房，提供售房人或符合规定的第三方出具的首付款收据或已支付凭证；建造、翻建、大修住房的，应提供施工单位出具的收款凭证；

3. 贷款担保材料：贷款采取抵押或质押担保方式，提供抵押或质押权利清单、权属证明文件，及有处分权人出具的同意抵押或质押的证明；贷款采取公积金中心认可的保证人提供保证担保的，不需提供相关担保材料；

4．提供安置居住房屋产权证原件和复印件2份；

5.用现房做抵押的，需要提供抵押房屋产权证、抵押房屋购房发票或公积金中心认可的评估机构出具的价值评估报告2份。

二手房贷款（必须先过户）

1.房地产买卖契约2份；

2.提供售房人和产权共有人身份证原件及复印件2份，原售房人名下《房屋所有权证》复印件2份；

3.借款人或配偶名下《房屋所有权证》原件；

4.契税完税发票原件，收取复印件2份；

5.提供公积金中心认可的评估机构出具的评估报告原件2份或原购房发票及复印件2份。

  第三章  个人住房贷款贷前调查、受理与初审

第九条  贷前调查

市中心信贷科工作人员应对开发商申报楼盘项目上门进行实地调查，了解开发项目位置，施工进度（若为期房重点考察房屋是否已封顶），并对开发项目工地进行拍照留档，以此作为审贷依据。

第十条  贷款的受理

由中心经办人员进行受理，审查借款人是否符合贷款应具备的基本条件，对借款人申请贷款全部资料核实无误后，收取复印件并加盖“复印件与原件相符”条章；在公积金贷款系统中进行基础信息录入，受理人员填写受理意见并对资料的真实、有效、完整性负责。

贷款受理人员在收齐贷款申请资料后，对借款申请人的贷款申请进行审查，主要内容包括：

1. 《住房公积金个人住房贷款申请表》填写内容完整、字迹清晰，相关信息与借款申请人提交资料记载信息一致；借款申请人提交的资料规格、数量符合贷款所需材料的要求；

2.  借款申请人为公积金缴存人且属于购买、建造、翻建、大修自住住房的房屋所有权人或共有权人；

3.  借款申请人姓名、证件号码应与其公积金缴存信息一致，原则上借款申请人建立住房公积金账户至少6个月，并连续缴存6个月，且缴存账户当前处于正常缴存状态；对于借款申请人曾在异地公积金中心缴存公积金的情况，其公积金开户、缴存时间应根据原缴存账户所在公积金中心出具的缴存证明信息及无公积金贷款证明给予认可；

4.  借款申请人申请的贷款期限不超过规定的最高贷款期限，且贷款期限与借款申请人或共同借款申请人之一的年龄之和均不超过男65周岁、女60周岁；

5.  借款申请人（含共同借款申请人）的月收入应为所申请的贷款金额、期限及适用利率，按照等额本息还款法计算的月均还款额的2倍（含）以上，其中借款申请人月收入原则上按借款申请人（含共同借款申请人）住房公积金月缴存基数确定；

6.  借款申请人及其配偶名下无尚未还清的公积金贷款、公积金贷款担保及其他数额较大、可能影响公积金贷款偿还的其他债务（有其他银行贷款的，本次申请的公积金贷款和其他银行贷款余额的月还款本息额之和不超过借款人夫妻双方月收入的50%）；

7. 借款申请人提交的购买（建造、翻建、大修）合同（协议）应符合以下规定：

1）购买自住住房的，借款申请人为房屋购买主体之一，所提供购房合同（协议）符合房地产行政主管部门的备案规定；

2）建造、翻建、大修自住住房的，借款申请人为建造、翻建、大修房屋的房屋所有权人之一，所提供建造、翻建自住住房的规划部门批准文件、工程概预算，大修自住住房的房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算、工程承发包合同符合相关行政管理部门的规定。

8. 借款申请人首付款（自筹资金）支付比例符合国家相关政策规定；

9. 借款人的贷款金额应以交易价格、评估价值、公积金联保金额、收入及贷款年限综合认定；贷款额度不超过管委会备案通过的最高额度；

10.借款申请人（含共同借款申请人）拟提供或选择的担保符合以下要求：

1）用本次贷款所购住房为抵押物；建造、翻建、大修自住住房的，可用国有土地使用权或其他房产作为抵押物。

2）用现房做抵押的，以房产交易部门能办理抵押登记的房产作为抵押物。

3） 采用质押担保方式的，质押物应为凭证式国债或受委托银行人民币定期存单，且质物到期日应晚于贷款到期日。

4）采用保证担保方式的，保证人资格应已通过公积金中心认可。

11. 抵押物价值应符合以下规定：

1）对于借款申请人以所购新建住房作为抵押物的，中心应直接认定房屋成交价为抵押物价值。对于房屋成交价格明显高于地区同类型住宅正常交易价格的，应对抵押物进行价值评估，并以评估价值、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值；

2）对于以现房做抵押需要以评估方式确定抵押物价值的，抵押物价值应由公积金中心或其认可的具有评估资质的房地产评估机构进行评估确认，并出具符合国家房地产评估规范要求的抵押物价值评估报告；

3）对于借款申请人以所购再交易住房作为抵押物的，中心应对抵押物进行价值评估，并以评估价值、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值；

4）对于建造、翻建、大修自住住房的，中心应对借款申请人拟提供的抵押物进行评估，并以评估价值与工程预算价格相比较低者作为抵押物价值。

12. 审核借款申请人申请的贷款期限不高于抵押物剩余使用年限；

13. 对于符合受理政策的贷款申请，贷款受理人员应要求借款申请人（含共同借款申请人）确认《住房公积金个人住房贷款申请表》、和《住房公积金个人住房贷款面谈笔录》中的内容，并监督借款申请人（含共同借款申请人）签字，同时向借款申请人出具《住房公积金个人住房贷款受理回执》，告知借款申请人后续手续相关信息；

14. 其他需要审查的事项。

第十一条  初审

初审人员需要进行以下工作：

1. 各管理部复核人员对受理人员报送的借款人全部借款资料进行初审，对符合贷款要求的借款人提出的申请，做出抵押贷款额度、期限及利率的初审意见；

2. 系统中对受理人员录入的借款人信息以及借款人提供的纸质材料的真实性、完整性、准确性进行核查；

3. 并对借款人资料的合规性负责；

4. 对于符合政策的贷款资料，初审人员应填写《住房公积金个人住房贷款初审表》，签署初审意见，并提交审核。

  第四章  贷款审核与审批

第十二条  审核

审核人员应结合贷款申请资料对受理人员提出的受理意见、公积金缴存情况、拟申请贷款期限、拟申请贷款金额、首付款比例等进行合规性审核，并对借款申请人贷款申请相关情况进行评价。

审核人员在完成复核工作的基础上，应进行以下调查及审核工作：

1. 审核借款申请人及其配偶的收入、公积金缴存及信用情况；

2. 审核人员宜通过相关行政部门对购房、建造、翻建、大修合同（协议）符合国家备案规定及交易真实性进行核实；

3. 审核借款申请人拟提供抵押物价值、质押物等符合各项规定；评估报告价值认定要真实准确；

4. 对于保证担保的，审核人员应审核保证人的主体资格、保证能力、保证意愿及公积金联保金额等；

5. 审核国家相关政策规定的其他事项；

6. 审核人员应根据借款申请人、共同借款申请人及共同参与还款人的还款能力、贷款用途、担保情况、本地区单笔最高贷款额度、国家相关政策等要素，确定贷款的期限、金额、利率等；

对于符合政策的贷款申请，审核人员应在审核系统信息录入情况后，填写《住房公积金个人住房贷款审批表》，签署审核意见，并提交审批。

对于不符合审核政策的贷款申请，审核人员应开具《住房公积金个人住房贷款申请退回通知书》并告知借款申请人未通过审核的原因及补正方式，将申请材料退还借款申请人。

第十三条 审批

（一）审批人员应对审核人员提出的审核意见进行合规性审核，对贷款申请审核资料进

行完整性复核的基础上，对借款申请人贷款申请进行审批。

（二）审批人员应分析借款人信用情况、还贷能力和担保措施等情况，评价贷款风险，决定是否批准贷款申请及贷款发放条件。

（三）对于通过贷款审批的贷款申请，审批人应在贷款信息系统完成贷款审批信息录入，填写《住房公积金个人住房贷款受理审批表》，签署审批意见。

  第五章   贷款的签约与发放

第十四条  签约

合同签约人员应对贷款受理、审核、审批资料完整性进行审核，制作签约资料完成签约；根据借款申请人的贷款审批结果制作《住房公积金个人住房贷款借款合同》及相关附属合同单据。

在办理签约手续前，合同签约人员应审查核实以下内容：

1. 贷款受理、审核、审批资料及相关单据应齐全；借款合同文本及附件齐全；借款合同中的贷款要素应与贷款受理、审核、审批资料中相关信息及审核、审批意见一致，并与贷款管理系统中的信息一致；

2. 签订借款合同时，合同签约人员应核实合同当事人身份真实有效，告知合同当事人有关合同内容、权利义务及其他应当注意事项，确认借款人的还款账户，并监督借款人在借款合同及其附件上签字；

1）对于担保方式为抵（质）押及第三方保证担保的，合同签约人员应监督抵（质）押人在借款合同及其附件上签字。

2）对于担保方式为单位阶段性保证担保的，合同签约人员应审核保证人在借款合同及相关附件完成签章手续。

3.合同当事人签名应与提交的身份证明上的姓名一致，不得使用省略名或曾用名；

4.合同签约人员在确认借款人、担保人完成签章手续后，应在贷款发放前完成公积金中心及受委托银行的签章手续。

第十五条  担保落实

合同签订后，对于担保方式为抵（质）押担保的，合同签约人员应督促合同各方当事人及时办理抵（质）押登记等落实贷款担保的手续。

银行业务办理人员应核实以下担保手续：

1. 贷款采取所购新建住房抵押担保方式，由担保落实人员审核抵押材料是否完整，并与抵押人共同办理预购商品房抵押权预告登记和抵押登记手续；用现房产证抵押担保方式，由担保落实人与抵押人共同办理抵押登记手续，公积金中心可委托贷款合作机构办理相关送件、取件手续，但应核实抵押物登记情况；

2. 对于在具备办理抵押登记手续前，采用第三方阶段性保证担保的，担保落实人员应确认保证人已在借款合同及相关附件完成签章手续；采用置业担保的，担保落实人员应对担保合同及签章情况进行核实；

3.贷款采取质押担保方式，需要办理质押权利凭证交付的，担保落实人员应要求出质人办理质押权利凭证交付手续；需要办理质押登记的，质押登记手续应由担保落实人员与出质人共同办理。公积金中心应对质押登记情况进行核实；

4.贷款采取公积金联保担保方式的，需要办理公积金联保登记，并冻结联保人员公积金；

5.贷款担保落实后，担保落实人员应在贷款系统中录入担保落实信息，将担保权利证明文件按照重要档案管理要求归档。

第十六条  贷款发放

贷款手续办理完毕后，公积金中心根据借款人出具的房产抵押（预抵押）登记办结证明、受委托银行出具的质押办结证明，向受委托银行划拨贷款资金并发出发放指令。

公积金中心、受委托银行应按以下方式办理贷款发放手续：

1. 公积金中心向受委托银行发送系统发放信息，并出具《住房公积金个人住房贷款放款通知书》；

2. 受委托银行应按照《住房公积金个人住房贷款放款通知书》及借款合同约定的时间、金额和账户，以转账方式将贷款资金转入售房单位或者建房、修房承担方在银行开设的账户内，不得直接转入借款人账户或者支付现金给借款人；

购买二手房、商转公的贷款，银行应按照借款合同约定以转账方式将贷款资金划到借款人在银行的指定账户内，不得支付现金；

3. 受委托银行应在贷款发放成功后，及时将贷款发放结果、凭证等资料返还公积金中心；对于贷款发放失败的，受委托银行应及时与公积金中心沟通、共同采取补正措施。

  第六章  贷款偿还

第十七条  贷款偿还

借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。借款人自银行划款之日的次月起进入还款期。借款人应当按照借款合同约定，在每月还款日前在指定的个人银行账户上存储不少于本期还款额的存款，受委托银行应按合同约定按期扣收本期应当偿还的贷款本息。

借款人逾期偿还公积金贷款本息的，按照中国人民银行利率管理的有关规定收取罚息。

还款方式：

贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。

贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。可采用等额本息还款法和等额本金还款法。

（一）等额本息还款法

指借款人在整个还款期内，每月偿还的贷款本金和利息之和保持不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加、利息比重逐月减少的一种还款方式。即借款人每月以相等的金额平均偿还贷款本息，计算公式为：

（二）等额本金还款法

指借款人在整个还款期内，每月偿还的贷款本金保持不变，利息逐月减少的一种还款方式，即借款人每月本息还款金额递减，计算公式为：

二、 提前还款

（一）还款办法

经公积金中心同意，借款人可以申请提前偿还部分或者全部贷款本息。借款人应当于每月正常还款（扣款）之日前十个工作日，向公积金中心提出申请并填写提前还款申请表，经公积金心审核后办理提前还款手续，除应收利息外，不收取额外费用。

1.借款人提前部分还款后，如保持原贷款期限不变，受委托银行在办理完提前部分还款手续后应按贷款余额、剩余贷款期限重新计算月应还款额；如需要调整贷款期限，应根据贷款余额和变更后的期限调整月应还款额，且调整后的最长贷款期限不得长于原借款合同约定的贷款期限。合同变更时的利率按照提前还款当日同档次的利率水平执行。

2.借款人还款期满一年的，可申请提前全部结清贷款本金，按实际使用期限计收贷款利息。

3.提前部分还款，一年可还一次，还款金额为1万元的整数倍（最低金额2万元）。

（二）、办理要件

1、原借款合同

2、提前还款申请1份；

3、银行出具的“委托贷款余额对账单”原件1份；

4、借款人身份证原件及收取复印件1份；

（三）担保解除

1. 抵押贷款，借款人结清所有贷款本息后，持银行出具的结清证明，在市中心信贷科或管理部开具《解押通知书》后到银行办理解押手续。

2. 保证贷款，借款人还清贷款本息或按照公积金中心规定取得房屋所有权证并办妥抵押登记手续后，根据合同约定，保证人担保责任解除。

3. 公积金联保贷款，借款人结清所有贷款本息后，持银行出具的结清证明，在市中心信贷科或管理部开具《解押通知书》后到银行办理公积金解冻手续。

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