试点现房销售,三省放大招!什么信号?

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试点现房销售,三省放大招!什么信号?

2023-02-08 11:13 · 上海证券报 · 921人阅读

  房地产业走向一直备受关注。

  2月7日,河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开,会上提到,2023年河南将逐步提高预售门槛,以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售。同时,将开展住房优居行动,优化二套房认定标准,开展团购、房展会等促销活动,支持合理住房消费。

  上证报记者注意到,“试点现房销售”在今年山东、安徽的住建工作会议上被重点提及,此前已有深圳、上海、广东、海南等省市鼓励和推行“现房模式”,多城施策背后到底释放了哪些信号?对于房企而言影响几何?

  多地试点“现房销售”

  根据河南省住房和城乡建设工作会议,今年河南将进一步规范商品房预售资金监管,逐步提高预售门槛,以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售。同时,探索建立人房地钱联动机制。郑州市要开展长租房试点,培育市场主体,增加租赁住房供应,满足新市民、青年人住房需求。

  在保交楼、化风险方面,河南也立下“军令状”,提出第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%,发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用,确保按时间节点完成目标任务。加快推进项目资产变现,促进专项借款资金快进快出、循环使用。推动有关金融机构逐个落实保交楼项目配套融资,提供金融信贷支持。

  无独有偶,2月6日,在安徽省住房和城乡建设工作会议上,安徽省住建厅相关负责人透露,2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点,新增保障性租赁住房11.3万套(间),发放公租房租赁补贴 2.25万户,改造老旧小区1246个。

  另外,山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志在1月31日山东省召开的住房和城乡建设工作会议表示,山东将促进住房消费合理需求平稳释放,逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方先行先试开展现房销售试点,加快发展长租房市场推进“租购同权”。

  短短一周时间,山东、安徽、河南三省齐发“试点现房销售”政策,释放了哪些信号?

  “实际上,试点现房销售不是新政,早在2016年起就有深圳、南京、杭州等城市在土地端设置现房销售条件了。”郑州一位不愿具名的地产人士介绍,到了2021年,又有北京、福州、合肥、西安等城市在土拍环节试点现房销售。“不过,前后提及的现房销售政策还是有本质区别。”上述人士表示,此前现房销售的目的是通过这一模式来限制一些企业非理性的拿地,近两年提及的政策则多是从保交楼、稳民生,保护购房者权益出发,也释放了政府推动房地产业向新发展模式平稳过渡的信号。

  对房企影响几何?

  于多数房企而言,试行现房销售政策将带来哪些影响?

  河南一家本土房企高管人士在接受采访时坦言,上述政策对企业资金和产品品质提出了更高的要求。

  “同样一笔资金,在预售制度下,可以开发3-4个项目,而在现房销售制度下只能开发1个项目。”上述人士表示,现房销售会延长资金回笼周期,让企业尤其是中小型房企资金压力变大。

  合富研究院高级分析师许传明分析认为,相比期房销售,现房销售的好处就是所见即所得,能规避现在普遍存在的住房质量争议、交房矛盾等,并且购房者能有效规避烂尾的风险,而对于房地产企业来说,现房销售增加了经营风险,这个风险是由开发企业、投资融资机构等承担。

  许传明认为,现在启动现房销售,本质上还是行业生命周期的逻辑在起主要作用,宏观需求在收缩,房地产行业已经从大干快上满足需求缺口,到了降规模高质量发展新阶段,从控成本、加杠杆变成讲质量、不单纯求规模。

  试点现房销售政策是否会进一步大而扩至全国?“这既是改革也是转型”,知名地产分析师严跃进告诉上证报记者,现房销售政策改变了期房的弊端,并在经历了苏州、深圳试点后,政策已经逐渐成熟,目前是行业大的方向,也符合未来预期。

  校对:冯雯君

  制作:张 巘 图编:赵雁旎

  审读:朱建华 监制:浦泓毅 签发:林艳兴

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